La donation avec réserve d’usufruit

La donation avec réserve d’usufruit permet de se dessaisir d’un bien, immobilier ou mobilier, tout en conservant l’usage et les revenus de ce dernier.

On parle de démembrement de propriété :

Quel intérêt ? 

Avant que l’usufruit « rejoigne » la nue-propriété, le donateur garde l’usage du bien ou les revenus qu’il engendre. En contrepartie, il lui incombe plusieurs charges (réparation d’entretien, taxe d’habitation par exemple dans le cas d’un bien immobilier).

Deux avantages peuvent être mis en avant :

1. En matière de droits de donation : il est plus avantageux de ne transférer que la nue-propriété et de conserver l’usufruit du bien. En effet, les droits sont moins élevés car ils sont calculés sur une fraction du bien correspondant à la nue-propriété.

Dans le cadre d’un usufruit viager, la quote-part de la valeur de la nue-propriété est établie d’après un barème fiscal (Article 669 du CGI). Cette dernière varie en fonction de l’âge de l’usufruitier au jour de la transmission. Plus l’usufruitier est âgé et plus la valeur de la nue-propriété augmente. Elle évolue par tranche de 10 ans pour atteindre 90 % lorsque l’usufruitier a 91 ans ou plus.

A noter également que les donations entre parents et enfants bénéficient d’un abattement de 100 000 € (Article 779 du CGI) renouvelable tous les 15 ans. Au-delà, des droits de donation progressifs sont dus, compris entre 5 % et 45 % (Article 777 du CGI) de la valeur transmise.

2.  Au décès du donateur (ou au terme fixé dans la donation), l’usufruit rejoint la nue-propriété et revient au donataire sans formalités ni droits à payer.

Exemple pratique :

Prenons l’exemple d’un particulier âgé de 59 ans ayant 2 enfants qui souhaite donner, avec réserve d’usufruit, un bien immobilier estimé à 400 000 €.

Les droits à acquitter seront calculés sur 200 000 € (cf. barème de l’article 669 du CGI).

Avec le jeu des abattements évoqués plus haut, les deux enfants n’auront rien à payer (Abattement de 100 000 € applicable entre parents et enfants).

De surcroît, ils deviendront pleinement propriétaires du bien au décès, sans aucun droit à payer.

La donation avec réserve d’usufruit vous permet d’anticiper la transmission de votre patrimoine sans se démunir totalement et à moindre coût fiscal.

Clauses annexes : 

Des clauses annexes dans l’acte de donation peuvent prévoir par exemple :

• Une clause de réversibilité de l’usufruit: au terme du premier usufruit, celui-ci passe à un nouvel usufruitier désigné (souvent le conjoint survivant) ;
• La conversion de l’usufruit en rente viagère ;
• La répartition des charges entre le nu-propriétaire et l’usufruitier.

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