Le démembrement

Présentation

Le démembrement de propriété est un montage patrimonial qui permet de partager un bien avant de le transmettre

Le droit de propriété peut être décomposé en deux éléments :

• L’usufruit : C’est le droit de jouir d’un bien dont on n’est pas propriétaire et de percevoir les revenus générés par ce bien.
• La nue-propriété: Elle rassemble toutes les prérogatives importantes de la propriété telles que le droit de vendre, l’obligation d’exécuter les gros travaux etc.

Le démembrement de la propriété constitue un montage juridique judicieux. Il permet d’avantager vos proches ou de dégager de la liquidité en cas de donation, de vente ou encore de mise en location du bien.

Il existe plusieurs types de donation :

• Donation simple ou donation-partage, avec réserve d’usufruit,
• Donation de l’usufruit seul dont la donation temporaire d’usufruit,
• Donation de la nue-propriété à une personne et de l’usufruit à une autre personne,
• Donation d’une partie de la succession en nue-propriété ou en usufruit seulement ou à la fois en nue-propriété est en usufruit.

La clause de réserve d’usufruit permet de garder le contrôle car l’usufruitier peut rester dans le logement, le gérer ou encore prendre part aux votes des assemblées générales. Cette clause permet également d’anticiper la transmission de votre patrimoine.

Note : Il est possible de vendre le bien si un accord est trouvé entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Chacun recevra une fraction du prix de vente calculé au prorata de ses droits.

L’usufruit rejoint la nue-propriété sans aucune formalité et sans taxation à la fin de l’usufruit ou au décès de l’usufruitier.

Le démembrement est souvent utilisé dans le cadre familial. C’est une technique qui permet aux parents de devenir les usufruitiers et aux enfants de devenir les nus propriétaires du bien. Ainsi, lors de la transmission, le transfert de propriété est fait automatiquement, les enfants deviennent propriétaires à part entière et égale du bien légué.

Il n’est cependant pas possible de déshériter les héritiers par un jeu de démembrement de propriété.
De plus, le démembrement peut s’appliquer à la clause bénéficiaire d’un contrat d’assurance vie, ceci  peut permettre de transmettre le capital une première fois au quasi-usufruitier et une seconde fois au nu-propriétaire.

Fiscalité

Il n’y a pas de droits de succession au décès de l’usufruitier.

De plus, les droits de donation sont plus faibles par rapport à une donation en pleine propriété puisqu’ils sont calculés sur une fraction de la valeur du bien. La donation est soumise aux droits de mutation à titre gratuit qui sont déterminés en fonction des valeurs de l’usufruit ou de la nue-propriété ainsi qu’en fonction de l’âge de l’usufruitier ou de la durée de l’usufruit (en cas de donation temporaire d’usufruit). Plus l’usufruitier est jeune et plus la valeur de l’usufruit est importante, les droits de mutation qui sont à payer en cas de donation avec réserve d’usufruit sont donc réduits.

Enfin, en donnant l’usufruit pour une durée temporaire, on retrouve des impacts en matière d’impôt sur le revenu (IR) et des impôts fonciers et, en matière, d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) :

• En matière d’IR et des impôts fonciers: En tant que nu-propriétaire, il est possible de déduire des revenus fonciers ou du revenu global, dans la limite de 10 700 €, toutes les charges supportées pour l’entretien du bien.
• En matière d’IFI: Pour le nu propriétaire, le bien ne figure pas dans la déclaration (excepté pour 3 cas exceptionnels).

En conservant l’usufruit du logement qui est loué il est possible d’imputer les déficits fonciers sur le revenu global dans la limite de 10 700€.