Amortissable vs In fine

Un prêt amortissable c’est quoi ?

Un prêt amortissable est un prêt pour lequel le remboursement d u capital est « étalé » dans le temps.

L’emprunteur rembourse à chaque échéance, en générale mensuelle, une mensualité constante, c’est-à-dire dont le montant est fixe, comprenant :

• Une part de capital
• Une part d’intérêts

Au début de l’emprunt, les intérêts sont plus importants que le capital. Au fur et à mesure des années, le montant des intérêts diminue alors que le montant du capital à rembourser augmente, le tout proportionnellement.

Il peut s’agit d’un prêt à taux fixe ou à taux variable :

• Prêt à taux fixe: Le taux d’intérêt sera toujours le même dans le temps. Le coût total du crédit est connu à l’avance, les mensualités ainsi que la durée du prêt sont identiques tout au long du prêt.
• Prêt à taux variable: Le taux d’intérêt varie au cours du temps. Les mensualités et/ou la durée du prêt varient à la hausse ou à la baisse en fonction des fluctuations du taux d’intérêt.

La durée du prêt amortissable peut aller jusqu’à 30 ans.

Remarque : Les prêts amortissables constituent la majorité des prêts immobiliers.

Un prêt in Fine c’est quoi ?

Un prêt In Fine, aussi appelé prêt « non amortissable », est un prêt pour lequel le remboursement s’effectue en deux temps :

• Pendant toute la durée du prêt, l’emprunteur ne rembourse, mensuellement, que les intérêts d’emprunts et les mensualités d’assurance.
• Au terme de l’emprunt, le capital emprunté est remboursé en une seule fois.

Le crédit in fine nécessite un apport d’au moins 30 % de la somme à emprunter.

En général, le prêt in fine est destiné aux foyers fiscaux fortement imposés (en général taux d’imposition supérieur à 30 %) et l’emprunteur doit démontrer de la stabilité de sa situation financière afin de justifier qu’il dispose des ressources nécessaires pour rembourser le prêt à l’échéance.

La banque peut s’assurer de sa capacité de remboursement en lui imposant un versement unique et/ou des versements complémentaires sur un produit de placement associé et choisi par elle (assurance-vie par exemple) d’un montant prédéterminé. Cette épargne représente, pour la banque, une garantie réelle de remboursement à l’échéance du prêt.

Il peut s’agit d’un prêt à taux fixe ou à taux variable.

En général, la durée maximale d’un crédit à taux fixe avec remboursement du capital in fine est de 15 ans et 20 ans pour un taux variable.

Quelles différences entre prêt amortissable et prêt in fine ?

	Prêt amortissable	Prêt in fine
Mensualité	Mensualité composée :  d’une part d’intérêt et d’une part de capital	Mensualité composée : des intérêts pensant toute la durée du prêt et des intérêts et du remboursement du capital au terme
Montant du capital	Augmente à chaque échéance : Remboursement du capital étalé dans le temps	Montant identique tout au long de la durée : Capital non amorti jusqu’au terme du crédit
Montant des intérêts	Intérêts calculés sur le capital restant dû donc diminuant à chaque échéance	Intérêts calculés sur le capital emprunté donc plus importants que pour un prêt amortissable
Avantages fiscaux	NON	OUI :  Possibilité de déduire les intérêts réglés chaque mois des revenus fonciers l’argent mis de côté pour payer le capital à la fin du crédit peut bénéficier d’une fiscalité réduite
Coût	Coût plus faible mais risque associé aussi	Coût plus élevé
Clientèle cible	Personnes peu imposées (sous la tranche d’imposition à 30 %) et correspondant à la majorité des emprunteurs	Clients patrimoniaux (au-dessus de la tranche d’imposition à 30 %)

Pour quels objectifs ?

Le principal objectif du prêt amortissable est le suivant :

• Procéder à un remboursement du capital « étalé » dans le temps.

Le principal objectif du prêt in fine est le suivant :

• Effectuer le remboursement du capital au terme du prêt et déduire les intérêts réglés des revenus fonciers dans le cadre d’un investissement locatif.

Avantages / Inconvénients

	Prêt amortissable	Prêt in fine
Avantages	Facile d’accès : accessible à la majorité des emprunteurs Coût moins élevé que pour le crédit in fine Pas d’assurance emprunteur exigée en général	Remboursements mensuels plus élevés Fructification de l’épargne associée au prêt immobilier Intérêts déductibles des revenus locatifs
Inconvénients	Échéances de prêt plus élevées que pour le prêt in fine Coût total du prêt plus élevé lorsque la durée de remboursement augmente Intérêts non déductibles des revenus fonciers	Coût plus élevé qu’un prêt classique (intérêts plus élevés) Prêts destinés aux clients « patrimoniaux »  Taux d’intérêt en général plus élevés que pour un prêt amortissable

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