Impôt sur la Fortune Immobilière

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) c’est quoi ?

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est un impôt sur le patrimoine venu remplacer l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) et qui a été instauré par le projet de loi de finances pour 2018.

Seuls les actifs immobiliers sont soumis à l’IFI. Les autres biens, qui étaient jusqu’alors imposés à l’ISF, ne sont plus pris en compte dans les bases de calcul de l’IFI. Il s’agit, notamment, des liquidités (espèces, comptes courants, livrets d’épargne, etc.), des placements financiers (Contrats de capitalisation, contrats d’assurance-vie, PEA…), des meubles, des véhicules, des bijoux, des métaux précieux, des objets et œuvres d’arts, etc.

Le projet de loi  reprend en grande partie le droit existant en le transposant aux actifs immobiliers visés par l’IFI :

• L’abattement de 30 % sur la résidence principale est maintenu.
• Les biens immobiliers grevés d’un usufruit ou d’un droit d’usage personnel sont retenus dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété.
• La valeur de rachat des contrats d’assurance vie rachetables exprimés en unités de compte est incluse dans le patrimoine du souscripteur à hauteur de la fraction de leur valeur représentative d’actifs immobiliers (parts de SCI/SCPI).

Des  dispositifs d’exonération existent en matière d’IFI (sous certaines conditions), à savoir, ceux prévus en faveur :

• des biens immobiliers professionnels(à savoir les biens nécessaires à l’activité détenus directement par le redevable, par le biais d’une société de personnes soumise à l’IR ou à l’IS, y compris via une holding animatrice) ;
• des biens loués sous le régime de la location meublée professionnelle(LMP) ;
• des bois et forêts;
• des parts de groupements forestiers;
• et enfin, des biens ruraux loués à long termeet des parts de GFA et de GAF. 

La valeur prise en compte pour l’IFI est la valeur nette taxable à savoir la valeur du bien immobilier moins les dettes s’y rapportant.

Il est donc toujours possible d’inscrire certaines dettes au passif de l’IFI :

• Les emprunts contractés pour l’acquisition et/ou la réalisation de travaux  relatifs à des biens immobiliers soumis à l’IFI.
• Les impôts : uniquement lesimpôts relatifs aux biens immobiliers (taxe foncière, taxe sur les logements vacants, etc.). La taxe d’habitation ainsi que les impôts sur les revenus fonciers et les plus-values immobilières ne sont pas déductibles.

 Ce mécanisme de déduction sont cependant encadré pour limiter les potentiels abus :

• Emprunts in fine: déductibles à hauteur du montant total de l’emprunt diminué d’une somme égale à ce même montant, multiplié par le nombre d’années écoulées depuis le versement du prêt et divisé par le nombre d’années total de l’emprunt (il ne serait donc pas possible de déduire la totalité du prêt pendant toute sa durée) ;
• Prêts sans terme explicite : déductibles à hauteur du montant total de l’emprunt diminué d’une somme égale à 1/20^ème de ce montant par année écoulée depuis le versement du prêt.
• Dettes contractées auprès d’un proche(sauf si le redevable peut justifier des conditions normales du prêt : échéances, remboursement..) ne peuvent pas être déduites ;
• Prêts familiauxet les emprunts contractés auprès d’une société contrôlée par un membre du groupe familial ne sont pas déductibles.

 Enfin, l’imputation de dettes au passif est plafonnée. Il est en effet prévu que, dans l’hypothèse où la valeur du patrimoine taxable excède 5 millions d’euros et que le montant des dettes admises en déduction excède 60 % de cette valeur, le montant de cet excédent ne serait alors admis en déduction qu’à hauteur de 50 %.

Pour qui ?

L’IFI est  dû par les foyers dont la valeur du patrimoine immobilier est supérieure à 1 300 000 € au 1er janvier de chaque année d’imposition.

Quel barème d’imposition ?

Le barème est le suivant :

Le seuil d’imposition est donc de 800 000 €.

Remarque : Il existe aussi une décote applicable lorsque la valeur du patrimoine immobilier est supérieure à 1 300 000 € et inférieure à 1 400 000 €.

• Pour quel objectif ?

Le principal objectif de la loi de finance pour 2018 concernant la mise en place de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est le suivant :

• Simplifier et alléger la fiscalité du patrimoine afin de réorienter l’épargne des Français vers les entreprises pour stimuler l’économie

Avantages / Inconvénients

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