Parts de SCPI : les détenir et les transmettre dans les meilleures conditions fiscales

Les SCPI font beaucoup parler d’elles en raison du contexte immobilier actuel. Mais savez-vous que ces actifs peuvent s’adapter à de nombreux objectifs en matière de transmission et de détention du patrimoine ?

1. Donner la nue-propriété avec stipulation d’usufruit successif

Lorsque vous détenez des parts en direct, vous pouvez en donner la nue-propriété en vous réservant l’usufruit correspondant, qui vous permettra de continuer à percevoir les revenus. La base taxable aux droits de donation est réduite car elle se limite à la valeur fiscale de la nue-propriété. Si vous êtes marié, une « réversion d’usufruit » permettra à votre conjoint survivant de percevoir les revenus de SCPI à votre décès, sa vie durant.

2. Acquérir conjointement l’usufruit et la nue-propriété

Vous pouvez aussi donner une somme d’argent à vos enfants en leur imposant de l’utiliser pour souscrire la nue-propriété de parts dont vous acquerrez l’usufruit. Cette opération nécessite néanmoins de prendre des précautions spécifiques, notamment de consentir une donation ayant date certaine plus de trois mois avant la souscription.

3. Acquérir la seule nue-propriété

Si vous n’avez pas besoin de percevoir de revenus immédiatement, vous pouvez souscrire la seule nue-propriété des parts. Le prix d’acquisition sera décoté d’autant car il est fixé au regard de l’absence de revenus. L’usufruit ayant une durée fixe, il s’éteint à son terme et vous devenez plein propriétaire sans fiscalité. Vous ne payez pas d’impôt sur le revenu (IR) à défaut de revenus. La nue-propriété n’est pas taxable à l’IFI car c’est l’usufruitier qui est imposé sur la pleine propriété des parts.

4. Les acquérir par l’intermédiaire d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés (IS)

Afin de percevoir des revenus dans les meilleures conditions fiscales tout en organisant la transmission, vous pouvez créer une société qui se portera acquéreur des parts de SCPI. Les liquidités dont vous disposez sont apportées en compte courant d’associé : cette forme de prêt permet à la société de bénéficier des fonds pour acquérir les parts. La fiscalité liée aux revenus générés est supportée par la société, à un taux souvent plus avantageux que l’IR (de 15 % à 25 %). Pour percevoir des revenus, vous effectuerez des retraits intégralement défiscalisés sur votre compte courant d’associé à hauteur de la trésorerie distribuable.

5. Apporter les parts à une société préexistante

Vous détenez déjà des parts de SCPI et voulez créer une société patrimoniale à l’IS ? Vous pouvez les apporter à cette nouvelle société. Si une plus-value existe, elle est placée en sursis d’imposition de plein droit. La cession ultérieure de ces parts par la société ne remettrait pas en cause ce sursis. Seule la cession des parts de votre société patrimoniale, rare en pratique, entraînerait l’imposition de la plus-value.

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